Modificación de la Orden ECO/805/2003 con el objetivo de acelerar la promoción inmobiliaria para ampliar la oferta de vivienda.
El Boletín Oficial del Estado ha publicado una orden del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, relativa a las normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos con fines financieros. Esta reforma tiene como objetivo principal agilizar el desarrollo de promociones inmobiliarias y ampliar la oferta de vivienda disponible.
La medida se enmarca en las políticas impulsadas por el Gobierno para facilitar el acceso a la vivienda, entre las que destaca el aumento del parque inmobiliario.
La orden ministerial detalla los requisitos que deben cumplir las licencias urbanísticas simplificadas para que las valoraciones realizadas bajo su cobertura no estén sujetas a condicionantes. Esto permitirá que las promociones inmobiliarias puedan ser empleadas como garantías hipotecarias desde fases tempranas del desarrollo.
Estas licencias "esenciales" no sustituyen a la licencia de obras definitiva, pero sí exigen que previamente se verifique el cumplimiento de determinados parámetros urbanísticos, tales como condiciones volumétricas y otros requisitos establecidos por los ayuntamientos competentes. Las actuaciones amparadas por estas licencias deberán corresponder, al menos, al 60 % del volumen total de la obra proyectada.
Asimismo, la modificación de la Orden ECO/805/2003 introduce un nuevo enfoque en materia de sostenibilidad. Se establece la obligación de incorporar criterios medioambientales y climáticos en las valoraciones, incluyendo el Certificado de Eficiencia Energética, en línea con las directrices del Banco Central Europeo.
Entre las principales novedades técnicas introducidas por la nueva regulación, destacan:
Requisitos previos a la licencia de obra: Se definen las condiciones mínimas que deben cumplir las autorizaciones administrativas previas para que tengan validez a efectos de tasación conforme al artículo 2 de la norma.
Registro y documentación: Las edificaciones amparadas por dichas autorizaciones deberán estar correctamente inscritas en el Registro de la Propiedad y acompañadas de la declaración de obra nueva.
Principio de sostenibilidad: Se reconoce como criterio valorativo, exigiéndose la consideración de riesgos climáticos y medioambientales en los informes de tasación.
Certificación energética: Se incorpora como documento obligatorio el Certificado de Eficiencia Energética.
Reducción del plazo de actualización: La vigencia de las valoraciones se limita a dos años, en lugar de los tres anteriormente establecidos.
Estructura del informe: Será obligatorio incluir un índice al inicio del documento para mejorar su accesibilidad y comprensión.
Firma electrónica: Todos los firmantes del informe de valoración deberán utilizar firma electrónica cualificada.
Documentación registral actualizada: Se elimina la posibilidad de presentar fotocopias del libro del Registro de la Propiedad, exigiendo que la información refleje el estado real y actualizado de la finca.
Edificaciones en construcción: Se requerirá la presentación tanto del proyecto visado como de la documentación catastral correspondiente.
Advertencias específicas: Se clarifican los supuestos en los que debe incluirse una advertencia explícita en el informe.
Superficies y mediciones: Se define con mayor precisión la superficie útil, y se exige justificar el tipo de superficie utilizada en la valoración cuando no se trate de la útil comprobada.
Valoraciones separadas: Los elementos o espacios con valor independiente del inmueble principal deberán ser objeto de valoración individualizada.
Método de comparación: Se exige detallar si la homogeneización se aplica sobre el valor unitario o sobre el valor total del inmueble. Además, deberá identificarse la fuente de cada testigo y justificarse el peso asignado a cada uno.
Valoraciones automatizadas: Se establecen los criterios básicos para el uso de modelos de valoración automatizada (AVM), de acuerdo con el Real Decreto-ley 24/2021.